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Propriétaire bailleur : quels sont les documents à fournir à son locataire ?

Tue, 16 Jul 2024 16:12:53 +0200

Lors d’une location immobilière, le propriétaire est tenu de fournir plusieurs documents à son locataire. Ils encadrent la location et protègent les deux parties en cas de litige. Leur importance est capitale, il est donc nécessaire d’être vigilant au moment de leur réalisation. Les locataires doivent également prendre le temps de les consulter et de vérifier qu’il n’y ait pas d’erreur !

Le contrat de bail :

Le contrat de bail est obligatoire pour toute location. Il est rédigé par le propriétaire bailleur, de nombreux exemples de contrats rédigés sont disponibles sur le site officiel du gouvernement. Il doit contenir les coordonnées de chaque partie, la description du logement, la durée du bail et sa prise d’effet, la surface habitable selon la loi Boutin, les travaux effectués depuis le dernier contrat.

Le Dossier de Diagnostic Technique :

Ce dossier rassemble tous les diagnostics immobiliers concernant le bien. Ils sont réalisés par un diagnostiqueur certifié et dressent le bilan de différents points techniques : performance énergétique, plomb, gaz, électricité, dangers prévisibles, nuisances sonores. Chaque dossier est unique et propre au logement, car la réalisation des diagnostics dépend de ses caractéristiques.

Les quittances de loyer :

La quittance détaille les sommes versées par le locataire en distinguant loyer et charges. Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer à chaque loyer payé si le locataire en fait la demande.

Les justificatifs de charge :

Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit fournir au locataire le décompte des charges par nature de charges, et le mode de répartition des charges entre les logements.

L’état des lieux :

L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais est rentré dans les pratiques communes. En comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, on peut se rendre compte des dommages réalisés pendant le contrat de location. Il témoigne et protège les deux parties.

Passoire énergétique : de quoi s’agit-il exactement ?

Mon, 17 Jun 2024 16:53:24 +0200

Une passoire énergétique est un logement énergivore. Sa consommation énergétique est trop élevée et elle émet trop de gaz à effet de serre. L’image parle d’elle-même : le bien est une passoire qui laisse filtrer l’énergie par des points de déperditions thermiques. Résultat des courses : les habitants sont obligés de surchauffer ou d’augmenter la climatisation, et les factures énergétiques s’envolent. Ces logements ne sont ni économiques ni écologiques, mais ils ne sont surtout pas confortables. En effet, les habitants de passoires thermiques se retrouvent généralement dans une habitation où l’on sent les courants d’air froid rentrer en hiver, et où on ne sait plus comment faire descendre la température en été.

Comment savoir si son logement est une passoire thermique ?

Le Diagnostic de Performance Energétique est l’outil qui permet de déterminer la performance de votre logement. Les catégories F et G regroupent les passoires thermiques :

Classe F : Consommation énergétique : 331à 420 KWh/m²/an ; Emissions de CO2 : 71 à 100 kg CO2/m²/an
Classe G : Consommation énergétique : plus de 420 KWh/m²/an ; Emissions de CO2 : plus de 100 kg CO2/m²/an

Alors, que faire si votre logement est une passoire énergétique ?

Si votre logement est considéré comme passoire énergétique, plusieurs scénarios s’offrent à vous en fonction de vos projets.

Vous souhaitez commencer une rénovation énergétique :

Si vous habitez dans une passoire énergétique, il est recommandé de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour savoir comment se lancer, n’hésitez pas à demander un audit énergétique pour connaître les différentes solutions qui s’offrent à vous.

Vous souhaitez vendre :

Si vous souhaitez vendre votre passoire énergétique, alors vous devrez obligatoirement joindre un audit énergétique à votre DDT.

Vous souhaitez louer :

Si vous souhaitez louer une passoire énergétique, il va falloir entamer des travaux de rénovation en amont. Depuis 2023 les montants des loyers de passoires énergétiques sont gelés. De plus, à partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location ; et en 2028, l’interdiction s’étendra aux logements F.

Une aide financière en faveur de la rénovation énergétique du parc social

Fri, 24 May 2024 10:26:53 +0200

Une grande partie du parc locatif social français ne répond plus aux attentes et aux besoins actuels. Trop énergivores, ces logements souvent anciens sont classés comme passoires thermiques. Une aide financière a donc été mise en place pour financer la rénovation de ce parc et assurer un bon niveau de vie à ses locataires.

Une rénovation pour réduire les émissions de gaz à effet de serre

Cette dynamique de rénovation énergétique s’inscrit dans le cadre de l’application de la loi Climat et Résilience de 2021. Cette dernière a pour objectif de diminuer de moitié les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030. Pour cela, il faut venir à bout des passoires énergétiques, soit des logements classés F ou G. Dès 2025, il sera donc interdit de proposer à la location un bien classé G et dès 2028, l’interdiction touchera les biens classés F.

Une aide financière en faveur du parc social pour faire face à ces nouveaux enjeux

Pour faire face à ces nouvelles exigences, le parc social doit lui aussi être rénové. Entre 2021 et 2023, le plan de relance et le Fonds national des aides à la pierre ont mobilisé près de 700 millions d’euros en faveur de la rénovation des logements sociaux. La loi de finances pour 2024 a également prévu une première tranche de subvention à hauteur de 400 millions d’euros. Ces aides doivent permettre de financer la rénovation de plus de 33 000 logements et de modifier les modes de chauffage et de production d’eau chaude de 20 000 logements.

Qui peut bénéficier de cette aide financière ?

L’aide financière est destinée aux logements classés E, F ou G et agréés et conventionnés à l’APL depuis au moins 15 ans. Parmi ces logements, on retrouve les OHLM, SEM logements, les établissements sous tutelle des collectivités et gestionnaires de logement, communes gestionnaires de logements locatifs sociaux, et organismes bénéficiant de l’agrément MOI.

Mieux comprendre l’évolution du DPE

Wed, 17 Apr 2024 13:51:38 +0200

Le monde de l’immobilier est envahi par la notion de DPE. Ce simple diagnostic a pris une place telle qu’il est devenu inévitable et peut même contrôler le destin de votre projet immobilier. Mais d’où vient-il exactement et pourquoi est-il devenu crucial ? Nous vous proposons un petit historique pour mieux comprendre l’importance de ce diagnostic.

Création du DPE il y a plus de 20 ans

Le DPE a vu le jour à la suite d’une démarche européenne face à l’importance de l’écologie. L’Union européenne adopte en 2002 une Directive sur la Performance Energétique des Bâtiments, la DPEB. Cette dernière exige la mise en place d’une méthode de calcul pour évaluer la performance énergétique d’un bien, et de communiquer les résultats aux acheteurs ou locataires. Elle s’applique dans les États membres.

Une adaptation française

Pour suivre les directives données par la DPEB, le gouvernement français se tourne vers un système déjà mis en place dans le pays : la réglementation thermique (RT). Elle vise à fixer les exigences de la performance énergétique des bâtiments neufs. Elle a donc été adaptée pour correspondre à la demande européenne en axant son calcul sur la consommation de chauffage, d’eau chaude, de ventilation, de climatisation, et d’éclairage. C’est en 2010 que la méthode devient le DPE et est obligatoire sur les annonces immobilières.

Un tournant ces dernières années

En 2021, la loi Climat et Résilience a apporté une attention particulière sur le DPE. Son objectif est de diminuer les émissions de gaz à effet de serre. Le secteur de l’immobilier représente à lui seul 16 % de ces émissions. Pas le choix donc : le gouvernement part à la chasse aux passoires thermiques, ces biens énergivores classés F ou G. C’est à ce moment-là que le DPE devient crucial. En effet, le gouvernement a décidé de geler le prix des loyers pour les biens F ou G et ils seront même bientôt interdits à la location (2025 pour les biens notés G et 2028 pour les F). Ces mesures ont eu pour conséquence de modifier le comportement des acheteurs et aussi des prix du marché.

Le DPE et l'audit énergétique à travers les crises

Thu, 11 Apr 2024 16:03:28 +0200

L’ADEME devait analyser les conséquences de la crise sanitaire du COVID-19 sur l’immobilier et le bâtiment, au prisme de la transition écologique, de 2020 à 2023. Mais à la sortie de la crise sanitaire, surviennent la crise énergétique et la crise économique. L’étude est alors recadrée pour tenir compte des 3 crises. Il en résulte des recommandations pour réussir la transition écologique malgré tout. La valorisation du DPE et de l’audit en font partie.

LE BÂTIMENT ET L’IMMOBILIER DE CRISE EN CRISE

L’ADEME publie Le secteur du bâtiment et de l’immobilier de crise en crise : analyse sur la période 2020-2023. Ce rapport se constitue de 5 fichiers à télécharger :

Tome 1 : Tendances et signaux faibles pour la transition écologique.
Tome 2 : Résultats quantitatifs et qualitatifs détaillés.
Cartographies des tendances & recommandations.
Synthèse : Du COVID-19 aux nouveaux défis économiques et énergétiques.
Principaux enseignements : Analyses sur la période 2020 – 2023.

L’étude devait permettre de caractériser les conséquences de la pandémie de COVID-19 à N+2 et N+3. En cours de route, elle a été recadrée pour tenir compte du contexte géopolitique et économique. Elle porte sur les bâtiments résidentiels, les bâtiments tertiaires et les métiers de la filière du bâtiment. Nous choisissons d’axer cet article sur les bâtiments résidentiels, donc sur le DPE et sur l’audit énergétique.

RECOMMANDATION SUR LE DPE ET L’AUDIT

Pour une fois, commençons par la fin, c’est-à-dire les recommandations de l’ADEME. Elles cherchent à « mettre en évidence des facteurs de réussite de la transition écologique dans le contexte de successions ininterrompues de crise ». La recommandation « R2 – Conforter le statut du DPE pour en faire le pivot des parcours de rénovation » nous intéresse particulièrement.

D’abord, pour fiabiliser la méthode DPE, il faut lutter contre les fraudes. « Par exemple en outillant les acteurs impliqués dans la fiabilisation et le contrôle du DPE (DGCCRF, travaux du CSTB sur un outil de détection des fraudes…) », écrivent les auteurs. Ensuite, il convient de poursuivre la mise en place d’un parcours de géolocalisation du DPE commun à l’ensemble des acteurs. On peut y parvenir en « couplant à terme l’identifiant fiscal pour le logement et l’identifiant Bâti (établi pour le bâtiment). »

De plus, il est nécessaire de « faire mieux connaître l’audit [énergétique] et sa valeur ajoutée par rapport à un simple DPE ». Enfin, l’ADEME recommande de renforcer la formation des diagnostiqueurs. Elle cite, par exemple, « l’utilisation d’outils de diagnostics spécifiques tels que les caméras thermiques, préconisations de travaux étayés…) ». Il y a 5 parties prenantes dans ce processus : la filière, les ménages, l’État, les collectivités et l’ADEME

Vers une modification de l’ERP ?

Wed, 20 Mar 2024 17:19:36 +0100

L’ERP est un document qui informe sur les dangers et les risques liés à l’environnement d’un terrain. Il est obligatoire dès lors qu’un bien est mis en vente ou en location. L’ERP permet aux acheteurs ou aux locataires de faire leur choix en pleine connaissance de cause. Si l’on se renseigne un maximum sur le bien en lui-même avant de se lancer, il ne faut pas non plus négliger les environs ! Les risques liés au terrain peuvent grandement impacter la qualité de vie. Les risques doivent être naturels, miniers, technologiques ou liés à la pollution. On retrouve :

Les séismes
Le recul du trait de côte
Le radon
La pollution des sols
Les mouvements de terrain
Le retrait-gonflement des argiles
Le nucléaire
Le transport de matières dangereuses dans les canalisations
Les inondations ou submersions marines

Tous ces risques sont prévisibles, autrement dit les caractéristiques du terrain rendent leur manifestation plausible. Si la commune a déjà été reconnue dans l’état de catastrophe naturelle, alors cela doit être mentionné dans l’ERP.

Qu’en est-il des incendies ?

Un projet de décret a vu le jour en Conseil d’État pour élargir les risques aux incendies de forêts et de végétation. Ces dernières années ont été marquées par une intensification des feux de forêt. En 2022, ce sont 72 000 hectares qui sont partis en fumée en France. Cette inscription dans l’ERP pourrait sensibiliser les nouveaux acquéreurs ou locataires aux dangers des feux. Le dérèglement climatique joue une grande part dans cette intensification des feux. Néanmoins, 9 feux sur 10 sont d’origine humaine. L’ERP pourrait participer à la prévention contre ces phénomènes. De plus, cela permettrait aux acheteurs ou locataires de connaître leur obligation légale de débroussaillement pour prévenir les incendies.

Saturnisme : du poison sur nos balcons ?

Tue, 20 Feb 2024 15:24:12 +0100

Le rapport de l’Agence Régionale de Santé (ARS) est inquiétant : 13 % des cas de saturnisme infantile seraient dus à la présence de plomb dans les balcons parisiens. Le saturnisme est l’intoxication au plomb qui touche en particulier les enfants et les femmes enceintes. Les enfants de moins de 6 ans sont particulièrement vulnérables. Le plomb est très difficilement éliminé par notre organisme. L’inhalation ou l’ingestion de vapeurs ou poussières de plomb peut causer des dommages irréversibles sur le système nerveux.

C’est pour cette raison que le métal lourd a été banni des constructions immobilières au milieu du 20ème siècle. Néanmoins, il a été très populaire entre 1850 et 1920. La peinture au plomb, elle, a été interdite en 1949. Les logements bâtis avant cette période sont susceptibles de contenir du plomb. Ce qui nous amène aux balcons parisiens … Les immeubles sont généralement anciens dans la capitale et la peinture présente sur les balcons serait responsable de 13 % des cas de saturnisme.

Se méfier de l’invisible …

Le plomb peut être difficile à repérer à l’œil nu, d’autant plus lorsqu’il s’agit de poussière de plomb. Ces dernières sont volatiles et peuvent se déposer à l’intérieur du logement lors de l’ouverture des portes-fenêtres. Elles peuvent aussi être amenées à l’intérieur par des jouets ou doudous utilisés sur le sol du balcon.

Comment faire face à ce phénomène ?

De simples gestes peuvent aider à lutter contre la contamination au plomb. Il est important de laver les mains, le visage des enfants et surtout les objets présents sur le balcon avant de les amener à l’intérieur. Pour régler le problème, le balcon peut être recouvert d’une résine spéciale. Il est également conseillé de faire appel à un professionnel pour détecter la présence de plomb et pouvoir mettre des mesures en place.

Exposition des pompiers aux substances toxiques comme l’amiante : une plainte est déposée contre X

Tue, 30 Jan 2024 16:29:07 +0100

La CGT a déposé plainte contre X en décembre dernier pour faire réagir l’état sur les conditions de travail des pompiers. En effet, les soldats du feu sont en première ligne face aux matières toxiques qui partent en fumée. Leur santé est mise à risque. Le risque de cancer est reconnu, certes, mais les actions de prévention ne sont pas encore au rendez-vous. La colère grandit au sein des pompiers qui attendent des réformes « Parce que mourir d’un cancer, pour le ministère, ce n’est pas classe, on ne reçoit pas de médaille pour ça. » affirme Sébastien Delavoux, le responsable fédéral de la CGT des pompiers. En effet, on ne connaît pas bien le nombre de décès à la suite de cancers, maladies cardio-vasculaires ou infarctus qui sont apparus suite à des opérations.

Particulièrement exposés aux fumées de matériaux toxiques …

Alors que l’amiante a été interdit depuis 1997, il n’est pas rare d’en retrouver dans les bâtiments construits avant cette date. L’amiante est cancérigène et endommage sérieusement l’appareil pulmonaire. En 2019, les pompiers de Rouen ont été exposés au matériau lors de l’incendie de l’usine Lubrizol. D’autres pompiers sont exposés, parfois même sans le savoir. Dans un autre registre, on pense également à l’incendie de la cathédrale Notre-Dame en 2019. Il faut savoir que la pointe du monument était entièrement fabriquée en plomb … Ce sont 400 tonnes de plomb qui sont parties en fumée. À ce jour, la pollution au plomb est encore bien présente sur l’Île de la Cité. Alors si on ne peut pas effacer d’un coup de baguette magique les matériaux toxiques des vieux bâtiments, le syndicat réclame des mesures prises pour protéger les pompiers. Il est notamment question de revoir la cagoule portée lors des interventions, ou encore le système de nettoyage du matériel ou instaurer un suivi médical.

Devenir propriétaire après 30 ans d’occupation c’est possible !

Thu, 28 Dec 2023 10:57:56 +0100

Saviez-vous qu’une commune ou un particulier peut devenir propriétaire d’un bien ou d’une parcelle après 30 ans d’occupation ? Cela semble improbable pourtant, c’est inscrit dans la loi. Il existe certaines conditions, évidemment, on ne devient pas propriétaire en squattant de force un endroit pendant 30 ans. La loi reconnaît comme propriétaire celui qui utilise depuis 30 ans un bâtiment ou une parcelle comme s’il en était le propriétaire de façon continue, ininterrompue, paisible, publique et non-équivoque. Autrement dit, il faut occuper un bien pendant ce laps de temps de façon continue et sans accroc. La Cour parle alors de « droit de propriété à une situation de fait durable. »

Cet homme devient propriétaire de la parcelle de son voisin

En septembre 2023, la Cour de cassation a remis une décision dans un arrêt pour terminer le débat entre deux voisins. Voici le contexte : un voisin A d’un terrain mitoyen a garé sa voiture sur la parcelle du voisin B pendant plus de 30 ans. Le voisin A fait alors une demande à la Cour d’appel pour devenir propriétaire officiel de cette parcelle. La Cour d’appel rejette la demande, car elle le juge de mauvaise foi. En effet, pour devenir propriétaire, il faut que l’occupation ait été paisible et non-équivoque. Or, en 1991 avait été effectué un bornage amiable qui a délimité les parcelles de chacun. Le voisin A aurait continué d’utiliser la place pour garer sa voiture sans en tenir compte. L’occupation devient alors équivoque car il savait très bien qu’il n’avait pas le droit de le faire puisque le géomètre venait de l’affirmer. Revirement de situation : la Cour de cassation annule la décision de la Cour d’appel, car un bornage réalisé entre voisins ne suffit pas pour établir une possession équivoque et qu’il n’est pas recevable comme un accord sur la propriété des parcelles litigieuses.